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金吾财讯|申万宏源发布研报指，华润万象生活(01209.HK)26H1业绩符合预期，营业收入92亿元人民币（下同），同比增长8.1%；归母净利润22.4亿元，同比增长10.3%；核心净利润22.3亿元，同比增长10.8%。公司拟派每股中期股息0.586元及每股特别股息0.391元，中期合计每股派息0.977元，派息比例（占核心净利润）为100%。毛利率和归母净利率分别为38.0%和24.3%，同比分别提升0.9和0.5个百分点；经营性净现金流/核心净利润为68%，同比提升4个百分点。商管业务方面，26H1商管毛利同比增长15%，商业运营收入37.0亿元，同比增长13.2%。商场零售额1,485亿元，同比增长21.7%，同店增长10.2%，其中重奢同店增长11.0%；商场租金收入171亿元，同比增长15.8%，NOI利润率68.9%。期末累计在管商场138个，来自华润置地(01109.HK)99个；预计26年末累计开业148个，开业面积1,630万平方米，同比增长9.5%。第三方商场收入和税前利润贡献占比分别为35.4%和28.5%，同比提升4.7和4.3个百分点。物管业务方面，26H1住宅及城服物管收入53亿元，同比增长3.4%，占总营收58%；物管毛利同比增长1%，毛利率18.3%，同比下降0.5个百分点。期末住宅合约/在管面积分别为4.7亿/4.4亿平方米，合约/在管比1.07倍。申万宏源认为，公司背靠华润置地，购物中心商管规模预计将加速扩张，优秀商管能力推动长期同店增长和毛利率提升。该行维持2026-2028年归母净利润预测44.0/48.2/52.7亿元，对应同比增速10.8%/9.7%/9.3%，以2026/8/31收盘价39.10港元计，对应2026/2027年PE 18倍/16倍，2025年股息率5.1%，维持“买入”评级。报告未明确列出目标价。风险提示：轻资产业务拓展不及预期，消费修复不及预期。

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